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如何看待7月以来,地产调控放松后市场的反应?

2023-08-09 15:54:45来源:左轮君

7月以来房地产政策“暖风频吹”,但市场反应千差万别,有郑州挂牌量激增、业主降价以求出手,也有广州二手房业主“跳涨”。同时,大型房地产企业的风险又一次暴露,是谁我就不说了,大家懂的都懂。

那么如何看待政策暖风后,市场如此差别反映呢?我今天也先不给答案,先把市面上对当前房地产形势三种不同的观点来整理一下,看看怎么来解读当前局势:

第一种观点认为,当前的地产问题本质是一个债务问题,或者说应当有限解决债务问题。


(相关资料图)

一方面,许多房地产企业面临着高额的债务压力,这限制了它们的融资能力以及保证商品房交付的能力。另一方面,居民部门债务逐步累积,影响了生育率、就业等等一系列决策层更加关心的问题。

债务问题的解决,本质上就是拿钱来填窟窿,要么是当下的钱,要么是当下的信心加未来的钱。如果是当下的钱,就用调控放松加上刺激居民拿手里的钱和信贷的钱,以购买现房的方式流动到房地产企业那里,这样债务问题就从房地产企业转移到相对问题并不严重的居民部门。如果是未来的钱,就需要不断的给房地产企业债务进行展期,以时间换空间。

不过从过去两年的情况来看,房地产企业债务没有人出来兜底,也不适合兜底,居民在房地产上的债务也不可能短期内就解决。债务不会凭空消失,只会转移,那么当下的问题就是,转移给谁呢?总不能指望境外投资者吧?

第二种观点认为,当前地产面临的是行业性问题,或者说行业内部就能解决。

这种观点认为,房地产行业面临的问题不仅仅是个别企业的问题,而是整个行业的结构性问题。多年来,房地产市场存在过度投资、过剩供应的现象,导致部分地区出现库存积压。不过行业性问题终归在行业内可以通过政策加市场化的方法解决。比如,优质房企收购其他房企资产,能够逐步实现自然出清;比如监管政策的调整,能够释放出一定的增量需求给企业。

事实上,房企之间兼并收购从两年前就开始鼓励了,然而,现在这个自然出清的过程究竟效果如何,大家都看在眼里。

第三种观点认为,当前地产的困境是整个经济形势的缩影,或者说只有地产政策没用。

房地产问题在一定程度上反映了经济发展的问题。如果居民收入水平没有得到有效提升,购房需求很难持续增长。当前经济下行压力较大,居民收入增速相对有限,这也影响了房地产市场的需求。因此,对地产问题的解决不能只靠单一的房地产政策,还需要结合全面的经济政策,稳定宏观经济环境,提高居民收入水平,从而刺激消费和需求增长。

当然,今天对于以上三种观点不做判断,我们只从以上的分析中得出一些结论:

首先,房地产问题是一个复杂的系统性问题,不仅仅是短期政策能够解决的。除非政策基调发生明显的转变,尤其是金融政策重大调整。

其次,调控政策的放松可以在一定程度上刺激市场活跃,但这不是根本解决问题的方法。需要更加深入的改革来调整供需关系,优化行业结构。

最后,房地产问题不仅仅是房地产行业内部问题,也反映了经济社会发展的方方面面。因此,解决房地产问题需要更加全面的战略和政策布局,从宏观角度考虑经济稳定和可持续发展。

总之,7月以来地产调控放松后市场的反应是一个复杂的多因素问题,需要在政策、结构性改革、经济发展等多个层面上共同努力,才能实现房地产市场的稳定和可持续发展。

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